Renovierungsklauseln gekippt Durchfegen, Tür zu und fertig

München – Gute Zeiten für viele Mieter: Sind sie beim Auszug vertraglich zum Renovieren verpflichtet, können sie sich die Schönheitsreparaturen meist schenken. Nur ihre Einbauten müssen sie entfernen, nochmal durchfegen – und fertig. Der Bundesgerichtshof, BGH, hat bis heute hunderte Renovierungsklauseln in Serie gekippt. Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes ist gut jeder zweite Mietvertrag mit unwirksamen Vorgaben gespickt, Altverträge vor 2002 sogar zu 80 Prozent.

Die Zeche zahlen die Vermieter. Nach dem neusten höchstrichterlichen Urteil vom 27. Mai müssen sie sich sogar auf Geld-zurück-Forderungen gefasst machen. Haben Mieter zu Pinsel und Farbeimer gegriffen, obwohl sie es wegen unwirksamer Vetragsklauseln gar nicht hätten tun müssen, dürfen sie dafür jetzt Kostenersatz verlangen, Aktenzeichen: BGH VIII ZR 302/07. „Das Urteil ist ein Hammer“, sagt Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus und Grund. Was jahrzehntelang in Mietverhältnissen üblich gewesen sei, stehe inzwischen Kopf. Die Vermieter seien die Dummen.

Allen, die in nächster Zeit umziehen, rät Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund: Noch vor dem Kauf von Farbe und Pinseln den Mietvertrag checken, im Zweifelsfall vom Mieterverein überprüfen lassen. Grundsätzlich kommt es immer auf den Wortlaut an, der in den Vertragsformularen verwendet wird. „Es stecken erstaunlicherweise immer wieder Fehler drin, sowohl bei kleinen Vermietern wie bei Profis mit vielen Wohneinheiten“, erläutert Wüstefeld.

Je starrer, desto hinfälliger

Steht eine starre Fristenregelung im Mietvertrag, ist sie in der Regel ungültig. Ein strenges Zeitkorsett, wonach bestimmte Räume zwangsweise alle zwei, drei oder fünf Jahre renoviert werden müssen, hat der BGH für unwirksam erklärt, VIII ZR 360/03. Soll „mindestens“ oder „spätestens“ nach Ablauf bestimmter Fristen renoviert werden, hat der Bewohner Glück. Auch schwammige Klauseln, wonach die Bleibe „wie überlassen“ oder „in vertragsgemäßem Zustand“ zurückgegeben werden muss, verpflichten nicht zum Pinseln, VIII ZR 339/03.

Hinfällig sind auch Formulierungen, wonach die Wohnung renoviert werden muss, ohne dass Ausbesserungen während der Mietzeit berücksichtigt werden, VIII ZR 166/08. Mieter müssen auch nicht die Türen und Fenster von außen streichen, VIII ZR 210/08, oder die Tapeten beim Auszug entfernen, VIII ZR 152/05. Solche Fehler im Detail sorgen dafür, dass die Renovierungsklausel komplett unwirksam ist. Die Folge: Der Mieter muss nichts tun, der Vermieter ist in der Pflicht.

Aber aufgepasst: Schönheitsreparaturen am Mietzeitende dürfen nachträglich individuell vereinbart werden – quasi durch die Hintertür. Etwa in einem Übergabeprotokoll, wie der BGH entschied, VIII ZR 71/08. Lässt sich ein Mieter auf die Extra-Regelung mit seinem Vermieter ein, muss er ran, obwohl er eigentlich schon fein raus gewesen wäre, weil die Renovierungsklausel im Vertrag ungültig ist. Was der Vermieter nicht darf, ist die einseitige nachträgliche Abänderung ungültiger Klauseln.

Wer dehnbare Formulierungen wie „in der Regel... spätestens nach“ oder „normalerweise alle drei Jahre“ in seinem Vertrag findet, wird ums Renovieren nicht herumkommen. Selbst wenn die üblichen Zeitabstände (3, 5, 7 Jahre) aufgelistet werden, bleibt die Klausel wirksam. In neuen, überarbeiteten Verträgen heißt es häufig: „Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein....“ Das ist vom BGH bereits abgesegnet.

Geld zurück bis 2006?

Wer erst im Nachhinein merkt, dass er umsonst renoviert hat, kann nun auch profitieren. War eine Firma damit beauftragt, kann er die Rechnung an seinen Vermieter weiterreichen. Wurde in Eigeninitiative oder mit Freunden renoviert, dürfen laut BGH neben den Materialkosten auch Vergütungen für den Einsatz der Hilfskräfte verlangt werden, erläutert Wüstefeld.

Für mächtig Ärger wird jedoch die Frage sorgen, ob auch Altmieter noch Geld zurückverlangen dürfen. Die Eigentümerseite meint: nein. Nur wer sich jetzt innerhalb von sechs Monaten nach Auszug melde, könne Kostenersatz verlangen, betont Warnecke. Danach seien sämtliche Ansprüche erloschen. Der Mieterbund geht dagegen davon aus, dass selbst Betroffene aus dem Jahr 2006 noch Geld zurückfordern können. (AP)

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