Chinas Immobilienmarkt in der Krise

Von 7. September 2011 Aktualisiert: 7. September 2011 17:41

Chinas überhitzter Immobilienmarkt zeigt Anzeichen von Ermattung. Aufgrund einer Fülle von überteuerten, leerstehenden Wohnimmobilien in ihrem Angebot, gewähren in der letzten Zeit viele Bauunternehmer in Peking hohe Rabatte. Sogar bis zu 60 Prozent. Aber den Bauunternehmern stehen möglicherweise harte Zeiten bevor. In einem kürzlich veröffentlichen Bericht sagen Experten aus China, dass die Branche auf einem Berg von Schulden sitzt.

In den letzten Jahren hat Chinas Immobilienmarkt einen unübersehbaren Boom erlebt. Die Preise für Wohnimmobilien sind in den Himmel geschossen. Hinter diesem Boom stecken Lokalregierungen, die ihre geforderten Produktionszahlen erreichen müssen, große Bauunternehmen, die hohe Kredite bekamen, und eine kleine ausgewählte Gruppe von reichen Bürgern, die auf der Suche nach einem sicheren Ort waren, um ihr Geld anzulegen.

Dazu kommen noch andere Faktoren, die eine Rolle spielen. Unter anderem haben Zwangsräumungen, zwielichtige Zusammenarbeit zwischen staatlichen und privaten Unternehmen, Korruption, und das omnipräsente Makromanagement der Zentralregierung diesen Immobilienboom nach chinesischem Muster geschaffen.

Jetzt stehen viele der Immobilien leer und die Bauunternehmer spüren den Druck, sie unter Wert verkaufen zu müssen. Aber niedrigere Preise stellen für die überschuldeten Bauunternehmer und somit für die Banken ein ziemliches Problem dar.

Der Halbjahresbericht über Chinas 98 gelistete Bauunternehmen zeigt, dass die durchschnittliche Verschuldungsquote bei 62 Prozent des Eigenkapitals liegt. 40 der Unternehmen liegen sogar bei über 70 Prozent. Insgesamt liegen die Schulden bei über 100 Mrd. Euro, also weit über dem Wachstum der generierten Einnahmen.

Im Juni hat die chinesische Zentralbank die Quote für die Geldreserve in diesem Jahr das sechste Mal und zum zwölften Mal seit 2010 erhöht. Zurzeit liegt sie bei der historischen Höhe von 21,5 Prozent, was zu einer Restriktion der Kreditvergabe führte. Experten für die chinesische Wirtschaft sagen, dass diese Regulierungen hohen Druck auf die verschuldeten Bauunternehmer ausüben. Als Konsequenz fallen die Immobilienpreise.

Guangzhou Daily berichtete am 30. August, dass mit der anhaltenden Politik des Makromanagements durch die Führung der chinesischen Zentralregierung, sich der Cashflow der Bauunternehmen zunehmend verringert.

Der Analyst des „Shanghai Zhongyuan Real Estate Research Center“, Herr Liu, sagte der Epoch Times, dass es eine wachsende Anzahl von Gütern gibt, die in der letzten Zeit im Preis gefallen sind. Bald werden vielleicht noch mehr Bauunternehmer die Preise senken müssen.

Liu sagte, dass der Immobilienmarkt in China zu schnell und nicht proportional zum Einkommen der Bevölkerung gewachsen ist. Außerdem vergrößert sich die Spanne zwischen niedrigem und mittleren Einkommen und den Immobilienpreise ebenfalls.

Zhao Xiao-ming, ein Ökonom aus Xi’an, sagte in einem Interview mit der Epoch Times, dass die Wachstumsrate des Immobilienmarkts den Verbraucherpreisindex nicht übersteigen wird. Das bedeutet, dass die Investitionen in Immobilien einen Verlust erzeugen werden. Die Bauunternehmer wollen die Preise aber nicht senken, da sie mit hohen Schulden zu kämpfen haben. Fallende Preise werden große Verluste erzeugen und könnten laut Zhao Kreditausfälle für die Banken bedeuten.

Xie Yifeng, der Forschungsleiter beim „Asia-Pacific Urban Development Research Center“ stimmt dem zu. Er sagte der Epoch Times, dass die Bauunternehmer Preissenkungen nur als letztes Mittel anwenden würden, da sie zu Verlusten und erhöhtem Druck seitens der Kreditgeber führen würden.

„Hier handelt es sich um riesige Kreditsummen. Der Verkauf zu niedrigeren Preisen wird es schwer machen, das investierte Kapital wieder einzuspielen“ sagte Xie.

Immobilienkäufer verhalten sich zurückhaltend

Das Senken der Immobilienpreise führt jedoch nicht zwingend zum Verkauf.  Das sagte auch Herr Liao gegenüber der Epoch Times, der in der Finanzbranche in Chongqing arbeitet: „Eine Preissenkung ist wie das Öffnen eines Schleusentors, es ist unmöglich kurzzeitigen Umkehr herbeizuführen. Selbst mit einer Preissenkung werden viele Leute nicht unbedingt kaufen, sie werden lieber darauf warten, dass die Preise weiter sinken“.

Herr Chen aus Peking sagte, dass die Immobilienpreise in der Hauptstadt absurd hoch seien. Die teuersten Einheiten werden für 50.000 Yuan (5.000 Euro) pro Quadratmeter verkauft. Die Preise haben zwar kürzlich begonnen zu fallen, aber dennoch kaufen zurzeit nur sehr wenige Menschen. „Alle sind noch am Beobachten und warten darauf, ob die Preise weiter fallen werden“, sagte Chen. Er fügte hinzu, dass der durchschnittliche Preis von 20.000-30.000 Yuan pro Quadratmeter für den Durchschnittskäufer immer noch zu teuer sei, zumal Nahrungsmittelpreise – insbesondere für Fleisch, Gemüse, und Öl – wieder gestiegen sind.

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Chen wohnt selbst noch zur Miete und zahlt 1.800 Yuan (180 Euro) pro Monat für eine Wohnung, die er sich mit mehreren Leuten teilt.

Chen Renxiong, der Geschäftsführer der „Fangtianxia Immobilienfirma“ in Peking, sagte der „China Economic Times“, dass die Immobilienpreise vor kurzem gefallen sind. „Viele große Immobilien-Unternehmen in Peking haben begonnen, Rabatte anzubieten. Sogar 60 Prozent Rabatt wurde in Tongzhou angeboten“, sagte Firmenboss Chen. Tongzhou ist eine Wohngegend von Peking, die als Indikator für den Immobilienmarkt der Hauptstadt gilt.

The Epoch Times kontaktierte Bewohner von verschiedenen anderen Städten, darunter Dalian, Yinchuan, Lanzhou, Chengdu und Shijiazhuang. Die meisten von ihnen hatten noch keine Anzeichen für fallende Immobilienpreise bemerkt.

Herr Dong, ein frischer Hochschulabsolvent aus Chengdu sagte der Epoch Times: „Ich verstehe nicht, warum man ein Leben lang sparen muss, um einen Raum aus Beton und Stahl kaufen zu können. Ich habe kein Geld, also habe ich mich nie mit dieses Thema beschäftigt. Ich werde das Schritt für Schritt angehen, wer weiß, vielleicht wird sich die Regierung eines Tages ändern“.

Originalartikel auf Englisch: China’s Real Estate Market on the Decline