Immobilienblase in China: Immobilienfirmen haben Schulden in Milliardenhöhe

Eine neue Studie über Chinas Immobilienmarkt, die sogenannte Nandu-Studie, zeichnet ein düsteres Bild: 76 der größten Immobilienentwickler des Landes müssen in den nächsten 12 Monaten 2,5 Billionen Yuan (314,19 Milliarden Euro)* zurückzahlen. Darunter sind 177 Milliarden Yuan (22,24 Milliarden Euro) an Zinsen, berichteten Chinas staatliche Medien. Diese enorme Verschuldung hat die Immobilienfirmen zur Refinanzierung veranlasst.

Eine zweite Studie, die vom privaten Finanzdatenanbieter „Chinese Beike Institute“ durchgeführt wurde, ergab, dass chinesische Immobilienentwickler im dritten Quartal dieses Jahres 307 Schuldverschreibungen verteilten und etwa 324,7 Milliarden Yuan (40,81 Milliarden Euro) von chinesischen und ausländischen Finanzmärkten einnahmen.

„Der Umfang der Finanzierung im dritten Quartal ist um 14 Prozent höher als im dritten Quartal 2019 und ist der höchste in der Geschichte“, heißt es in der Studie. Zudem gewährten Immobilienentwickler neuen Käufern hohe Rabatte und strukturierten um, um ihre Schulden zu reduzieren.

Im August bat „Evergrande“, Chinas nach Verkaufsvolumen größte Immobilienfirma, die Provinzregierung der Provinz Guangdong um Hilfe bei der Umstrukturierung ihrer Vermögenswerte, um eine heikle Liquiditätslage abzuwenden.

Billionen von Schulden

Die chinesische staatliche Zeitung „21st Century Business Herald“ veröffentlichte am 27. September die Ergebnisse einer vom staatlichen „Nandu Big Data Research Institute“ durchgeführten Studie.

Die Nandu-Studie ergab, dass die größte Immobilienfirma „Evergrande“ in den nächsten 12 Monaten 395,7 Milliarden Yuan (49,73 Milliarden Euro) Schulden mit Zinsen zahlen muss. 

Chinas zweitgrößter Immobilienentwickler nach Umsatzvolumen, „Country Garden“, muss 105,8 Milliarden Yuan (13,3 Milliarden Euro), der drittgrößte namens „Vanke“ 96,8 Milliarden Yuan (12,17 Milliarden Euro) und der viertgrößte, „Sunac“, 140,6 Milliarden Yuan (17,67 Milliarden Euro) zahlen.

Die vier Unternehmen mit den größten Schulden – „Evergrande“, „Sunac“, „Greenland Holdings“ und „Country Garden“ – müssten innerhalb eines Jahres jeweils mehr als 100 Milliarden Yuan (12,57 Milliarden Euro) Schulden inklusive Zinsen zurückzahlen.

Insgesamt schulden 76 der Top-Firmen mehr als 2,5 Billionen Yuan an „verzinslichen Verbindlichkeiten“, das heißt, etwa 35 Prozent der gesamten von den Firmen geschuldeten Verbindlichkeiten.

Auf der Baustelle eines Wohnhochhauses am 29. November 2016 in Shanghai, China. Foto: JOHANNES EISELE/AFP über Getty Images

Die Geschäfte von „Evergrande“

Die Firma „Evergrande Group“ wurde von Xu Jiayin, einem Geschäftsmann aus der zentralen Provinz Henan, gegründet. Er gründete das Unternehmen 1996 in der Provinz Guangdong.

Im Jahr 2019 senkte „Evergrande“ den Preis für Eigentumswohnungen, um den Verkauf zu fördern, verärgerte aber die Käufer, die den vollen Preis für die Immobilien bezahlt hatten. Berichten zufolge soll „Evergrande“ Schläger angeheuert haben, um Personen zu verprügeln, die Rückerstattungen verlangten.

In diesem Jahr ist die Situation von „Evergrande“ aufgrund der einbrechenden Wirtschaft Chinas noch schlimmer – verschärft durch die KPC-Virus-Pandemie und die weit verbreiteten Überschwemmungen.

Ein Brief, den „Evergrande“ anscheinend am 24. August an die Provinzregierung von Guangdong schrieb, wurde kürzlich an chinesische Medien geleakt. Obwohl „Evergrande“ ihn am 24. September dementierte, zitierte „Reuters“ drei Insider, die seine Authentizität bestätigten.

„Evergrande“ soll in dem Brief geschrieben haben: „Bis zum 30. Juni 2020 beliefen sich die verzinslichen Verbindlichkeiten, die ‚Evergrande‘ schuldete, auf 835,5 Milliarden Yuan (105 Milliarden Euro).“

Von diesen Schulden würden 130 Milliarden Yuan (16,34 Milliarden Euro) am 31. Januar 2021 fällig. Zu diesem Zeitpunkt muss „Evergrande“ die Schulden zurückzahlen, zuzüglich 13,7 Milliarden Yuan (1,72 Milliarden Euro) Zinsen.

„Nach Zahlung der 130 Milliarden Yuan wird die Schuldenquote (Aktiv-Passiv-Verhältnis) höher als 90 Prozent sein. ‚Evergrande‘ wird mit einer Liquiditätslage konfrontiert sein“, heißt es in dem Brief.

In einem Versuch, ihr Geschäft anzukurbeln, kündigte „Evergrande“ am 7. September einen Rabatt von 30 Prozent auf alle ihre Immobilien bis zum 8. Oktober an.

Eine geschlossene Immobilienagentur im Regierungsbezirk Anxin, Provinz Hebei am 3. April 2017. Foto: STR/AFP über Getty Images

Andere chinesische Immobilienentwickler stehen vor ähnlichen Herausforderungen

Der „21st Century Business Herald“ berichtete am 26. September unter Berufung auf Insider-Quellen, dass „Greenland Holdings“ – Chinas 15.-größter Immobilienentwickler gemessen am Verkaufsvolumen – eine Umstrukturierung durchführte und eine neue Tochtergesellschaft gründete, um in Hongkong einen Börsengang (IPO) anzustreben.

Der „Herald“ schätzte, dass „Greenland Holdings“ im Falle eines Börsengangs etwa 6 Milliarden Yuan (750 Millionen Euro) erwirtschaften könnte. Laut Nandu-Studie muss „Greenland“ in den nächsten 12 Monaten 140,6 Milliarden Yuan (17,67 Milliarden Euro) an verzinslichen Verbindlichkeiten zahlen.

Der „Herald“ berichtete außerdem am 24. September, dass die Immobilienhandelskammer der Provinz Henan Immobilienentwickler zusammenrief, um über die Beibehaltung des aktuellen Immobilienpreisniveaus zu diskutieren – denn eine Senkung der Preise würde diese nicht retten können.

„Drei rote Linien“ der Zentralregierung

Die Schwierigkeiten der Immobilienunternehmen liegen dem Bericht zufolge in der Politik der „drei roten Linien“ der Zentralregierung.

Am 20. August veranstalteten die Chinesische Volksbank und das Ministerium für Wohnungsbau und städtisch-landwirtschaftliche Entwicklung ein Seminar in Peking, bei dem sie Grenzen für die Kreditaufnahme von Bauunternehmen ankündigten. 

So soll eine Obergrenze von 70 Prozent für das Verhältnis von Schulden zu Vermögenswerten (ohne Vorverkäufe) gelten; eine Obergrenze von 100 Prozent für das Verhältnis von Nettoschulden zu Eigenkapital; und es sollen Barbestände vorgehalten werden, die nicht niedriger sein dürfen als die kurzfristigen Schulden.

Dieser Artikel erschien im Original auf The Epoch Times USA unter dem Titel: China’s Largest Real Estate Developers Face Financing Crunch (deutsche Bearbeitung von as)

* Anmerk. d. Red: 8. Oktober 2020: Korrektur der Zahlen von 2.500 Billionen Yuan (CNY) auf 2,5 Billionen Yuan (ca. 314 Milliarden Euro (EUR)) nach erneuter Prüfung der chinesischen Quelle.