Eigentum als Nebensache: Welche Schikanen der Staat für Vermieter plant

Von 4. Juli 2019 Aktualisiert: 5. Juli 2019 9:33
In einem Beitrag für den „Focus“ befasst sich Rainer Zitelmann mit vier aktuellen Gesetzesvorhaben, die den Spielraum von Vermietern bei der Gestaltung des Mietzinses erheblich einschränken würden. Der Immobilienexperte spricht von einer faktischen Enteignung.

Nicht nur für das Weltklima streben Deutschlands führende politische Kräfte eine dauerhafte Obergrenze an. Auch die derzeitige Mietenhöhe soll nach Meinung von CDU, SPD, Bündnis 90/Die Grünen und „Die Linke“ gleichsam unter Denkmalschutz gestellt werden.

Im „Focus“ nimmt Rainer Zitelmann, Historiker, Buchautor und Immobilienexperte, vier aktuelle Gesetzesvorhaben unter die Lupe, die vorgeblich die Rechte von Mietern stärken sollen. Zitelmann gewinnt dabei jedoch den Eindruck, dass man auf diesem Wege denjenigen auf halbem Wege entgegenkommen will, die beispielsweise in Berlin bereits unverhohlen die Enteignung privater Immobilienunternehmen fordern. In ihren Konsequenzen würde eine Umsetzung der Gesetzesvorhaben nämlich eine zumindest versteckte Enteignung von Hausbesitzern nach sich ziehen.

Neubau wird per Gesetz unrentabel gemacht

Eines der Vorhaben kommt aus dem Bundesjustizministerium und stellt eine Erweiterung der bereits 2015 in §5 Wirtschaftsstrafgesetz verankerten Bestimmung über die „Mietpreisüberhöhung“ dar. Dieser zufolge gelten Mietentgelte als „unangemessen hoch“, die „infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen“ die üblichen Entgelte für vergleichbare Räumlichkeiten in der betreffenden Gemeinde oder vergleichbaren um mehr als 20 Prozent übersteigen.

Während damals der Neubau bewusst vom Geltungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen worden war, soll dieser künftig ebenfalls davon umfasst werden. Die Miete dürfe demnach nur noch in den ersten fünf Jahren frei vereinbart werden. Anschließend tritt die Bestimmung über die Mietobergrenze von 120 Prozent der örtlichen Vergleichsmiete in Kraft.

Der Bauherr hat dadurch die Wahl, von vornherein die Miete so niedrig anzusetzen, dass sie im Rahmen der ortsüblichen Höhe des vorherigen Bestandes angesiedelt ist, oder nach fünf Jahren das Entgelt zu senken. Es würde, so resümiert Zitelmann, in jedem Fall unwirtschaftlich, neu zu bauen.

Bald auch DDR-Mieten in Mietspiegel-Berechnung einbeziehen?

Damit auch die ortsüblichen Vergleichsmieten unter Kontrolle bleiben, bereitet das gleiche Ministerium auch ein Mietspiegel-Gesetz vor, das detaillierte Regeln über deren Berechnung enthalten soll. Insbesondere sollen nicht mehr die Mieten der vorangegangenen vier, sondern künftig mindestens sechs Jahre in diese miteinbezogen werden. Die SPD ist gar für einen noch längeren Durchrechnungszeitraum, der Mieterbund will diesen überhaupt nicht mehr begrenzen. Theoretisch könnten dadurch auch Mietverträge aus DDR-Zeiten oder den Jahren danach herangezogen werden, in denen von Gesetzes wegen niedrige Mieten desolate Bausubstanz nach sich gezogen hatten.

Zitelmann dazu:

Jede Verlängerung des Betrachtungszeitraumes führt dazu, dass die ‚ortsübliche Vergleichsmiete‘ sinkt. Das wiederum hat zur Konsequenz, dass bei der Wiedervermietung nur noch niedrigere Mieten genommen werden dürfen. Denn laut Mietpreisbremse darf die Miete bei Bestandswohnungen im Fall der Wiedervermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.“

Darüber hinaus haben sich CDU und SPD auf eine angeblich „aufkommensneutrale“ Reform der Grundsteuer geeignet. Diese dürfe demnach nicht mehr auf die Mieten umgelegt werden. Allerdings müssten, um sicherzustellen, dass Eigentümer nicht zusätzlich belastet werden, die Städte die entsprechenden Hebesätze absenken. Dies hält Zitelmann insbesondere bei Großstädten wie München oder Berlin für illusorisch. Im Gegenteil, es seien sogar noch weitere Erhöhungen zu befürchten. Da eine Grundgesetzänderung für die Grundsteuerreform erforderlich sei, müssten Union und SPD zusätzliche Partner für eine Zwei-Drittel-Mehrheit gewinnen. Die FDP winkte bereits ab, auch aus der AfD dürfte es keine Unterstützung geben, Grüne und Linke sind dem Anliegen gegenüber hingegen offen.

Länder beschließen Gesetze außerhalb ihrer Zuständigkeit

Einen „Mietendeckel“ mit sofortiger Wirkung – für zunächst fünf Jahre – hat wiederum die Linksregierung in Berlin beschlossen, selbst mit Wirkung für Staffelmietverträge. Zudem arbeitet man an einer Mietobergrenze. Bremen behält sich eine ähnliche Regelung vor.

Zitelmann weist darauf hin, dass laut einem Gutachten des wissenschaftlichen Dienstes des Deutschen Bundestages ein Bundesland mangels Gesetzgebungskompetenz gar nicht befugt sei, so etwas zu beschließen. Schließlich ist Mietrecht Bundessache. „Aber die Berliner Linksregierung lässt sich davon nicht abschrecken. Sie weiß, dass es fünf bis sechs Jahre dauern kann, bis das Bundesverfassungsgericht dies feststellt.“ Darüber hinaus fordert die SPD ohnehin einen Mietenstopp per Bundesgesetz.

Es ist naiv, anzunehmen, dass ein solcher Mietenstopp nach fünf Jahren aufgehoben wird“ schreibt der Immobilienexperte dazu. „Jeder Politiker, der dies wagen würde, würde als Handlanger von Immobilienhaien und Spekulanten und unsozialer Mietentreiber diffamiert.“

Eingefrorene oder gar sinkende Einnahmen, höhere Ausgaben: De facto werden Vermieter durch Gesetze dieser Art enteignet. Der Rechtstitel des Privateigentums bleibe zwar formell bestehen, aber werde so weit ausgehöhlt, dass inhaltlich wenig davon übrigbleibe.

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