Mietendeckel fällt Berlin auf die Füße: Wohnungen werden zunehmend verkauft statt vermietet

Von 30. Juli 2020 Aktualisiert: 30. Juli 2020 15:33
Seit Februar 2020 gilt in Berlin der Mietendeckel, die Mieten sind auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Doch die Vermieter verhalten sich nicht wie erhofft: Sie verkaufen zunehmend die Wohnungen, statt sie zu vermieten. "Schattenmieten" blühen auf.

Vermieter in Berlin verhalten sich nicht so, wie es sich der rot-rot-grüne Berliner Senat mit dem Mietendeckel wünschte. Sie verkaufen lieber ihre Wohnungen, als den Preisstopp einzuhalten, wie die F.A.Z. unter dem Titel „Der Deckel wird zum Mieter-Horror“ beklagt.

Seit Februar 2020 gilt in Berlin der umstrittene Mietendeckel. Damit sind die Mieten auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 eingefroren. Bei einem Wechsel der Mieter müssen Eigentümer die Miete senken, falls sie zuvor mehr verlangten als vom Senat beschlossen. Julia Löhr, Wirtschaftskorrespondentin in Berlin, schreibt nun in der F.A.Z.:

Fünf Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zeichnet sich ab: Der Deckel könnte den Mietern in vielerlei Hinsicht mehr schaden als nutzen.“

Verkaufen statt vermieten

Für Berliner Mieter werde die Suche nach einer Wohnung laut F.A.Z. immer schwieriger. So würden Vermieter ihre Wohnungen nun nicht mehr vermieten, sondern zunehmend verkaufen. Laut Immobilienscout verringerten sich die Angebote für Mietwohnungen um 45 Prozent, während die Angebote für Eigentumswohnungen um 40 Prozent stiegen (bei Wohnungen mit Fertigstellung vor 2014).

Obwohl nach Angaben des Senats der Mietendeckel auch für möblierte Wohnungen gilt, greifen immer mehr Vermieter zu diesem Mittel. Entsprechende Preisaufschläge inklusive. Oder es werden Teile der Wohnfläche als gewerblich deklariert, da für Gewerbeflächen das Gesetz nicht gilt.

80 Prozent der Vermieter lassen sich zudem derzeit in ihren Angeboten vertraglich eine Miete über der Obergrenze zusichern, eine sogenannte „Schattenmiete“. Diese ist für den Fall gedacht, dass das Bundesverfassungsgericht den rechtlich umstrittenen Mietendeckel einkassiert. Bis zu einem entsprechenden Urteil verlangen sie die gedeckelte Miete.

Insgesamt sind die Angebotsmieten für die betroffenen Wohnungen leicht rückläufig, die Kosten sanken von durchschnittlich 13,01 Euro kalt je Quadratmeter im Juni 2019 auf 12,31 Euro im Juni 2020. Die angestrebten Obergrenzen des Senats liegen je nach Baujahr und Ausstattung bei 3,92 bis 9,80 Euro.

Im Mietendeckel ist auch eine Möglichkeit für Mieter vorgesehen, vor Gericht gegen überhöhte Mieten zu klagen und sich Geld zurückzuholen. Dieser Teil des Gesetzes soll erst später in Kraft treten. Bei Verstößen gegen den Mietendeckel drohen Vermietern bis zu 500.000 Euro Bußgeld. Über den Mietendeckel-Rechner kann für Berliner abgeschätzt werden, ob die Miete zu hoch ist, hier der Mietendeckel-Rechner.

Leser: Das war vorhersehbar – wenn man es sehen wollte

„Ideologie prallt auf Realität. Die Realität gewinnt“, kommentiert das Guido Bley. Für ihn führt übertriebener „Mieterschutz“ unabhängig von Bedürftigkeit natürlich zu weniger Mietwohnungen. Es sei ein typisches Vermeidungsverhalten, welches absehbar war.

Ein Vermieter äußert sich in den Kommentaren zum F.A.Z.-Artikel so: „Meine Mieteinnahmen für meine 80 qm Wohnung Mitte Berlin betrugen ca. 130€. Ich hatte dem älteren Herrn, der sie bewohnt zugesagt die Miete nicht zu erhöhen, was ich 12 Jahre lang auch getan habe. Der Mietendeckel hätte dies so bis zum Sankt-Nimmerleins-Tag fortgeschrieben (keine Partei kann sich erlauben, nach 5 J. die Mieten in die Höhe schießen zu lassen). Mich dann von der Politik auch noch als Hai beschimpfen zu lassen, war dann doch zu viel. Eigentlich blieb mir gar nicht anderes übrig als die Bude zu verkaufen. Dass der Käufer die Wohnung selbst beziehen wird versteht sich von selbst.“

Für den User mit Namen Guido Wirtz zeichnete sich dieses Problem schon bei der Verabschiedung des Mietendeckels ab:

Es geht nicht abstrakt um zu hohe Mieten, sondern um ein Missverhältnis zwischen Nachfrage und Angebot. Der Ausgleichsmechanismus für ein solches Missverhältnis nennt sich Preis. Den weder über die Anpassung des Angebots noch der Nachfrage regeln zu wollen, ist ein ehrwürdiges Unterfangen, das noch nie gut gegangen ist.“

Und: „Wirtschaftliche Mechanismen sind zwar keine Naturgesetze. Aber realistische Preise verhalten sich wie Wasser. Sie finden ihren Weg. Denn für Wasser wie Preise gilt das Prinzip des Druckausgleichs. Ist dieser preisliche Überdruck in Berlin unerträglich hoch? Legen Sie einem Frankfurter oder Münchner mal den Berliner Mietspiegel mit entsprechendem Gejammer vor. Der wird sich vor Lachen kaum halten können.“

Hartz-IV-Hauptstadt und Mieterhauptstadt Berlin

Ein anderer kommentiert:

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Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Wenn durch Zuwanderung die Nachfrage explodiert, folgt der Preis. Immer wenn totalitäre Staaten durch Preisstopps das Gleichgewicht von Nachfrage und Preis außer Kraft setzen wollten, reagierten die Anbieter mit Qualitätsverschlechterungen. Im faschistischen Portugal und in der kommunistischen DDR verfielen die Häuser.“

Es wird auch darauf hingewiesen, dass 12 bis 13 Euro Nettokaltmiete für Innenstadtlagen in Hauptstädten der Welt sogar günstig seien. Es sei eher zu fragen, „warum Berlin 30 Jahre nach Mauerfall immer noch Hartz-IV-Hauptstadt Deutschlands ist (Quelle: statista)? Und warum ist Berlin immer noch Mieterhauptstadt Deutschlands? Warum hat Berlin eine derart schlechte Quote selbstgenutzter ETW?“

1,4 Millionen Wohnungen betroffen

Durch den Mietendeckel entstehen nicht mehr Wohnungen, gibt auch der Berliner Mieterverein zu. Betroffen sind alle Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden.

Der frühere Präsident des Bundesverfassungsgerichts, Hans-Jürgen Papier, kam in einem Gutachten zu dem Ergebnis, dass der Berliner Mietendeckel mehrfach gegen das Grundgesetz verstößt und damit rechtswidrig ist. So verfügen einerseits die Bundesländer überhaupt nicht über die Zuständigkeit, einen Mietendeckel zu verabschieden, andererseits ist er auch materiell verfassungswidrig.

Laut Papier ist er unvereinbar mit dem Gleichheitssatz in Artikel 3 des Grundgesetzes und greife unverhältnismäßig in das im Grundgesetz Artikel 14 geregelte Eigentumsrecht ein.

Auch die geplante Absenkungsregelung für Mietpreise wird in seinem Gutachten als verfassungswidrig angesehen, da „dieser Eingriff des Gesetzgebers in seiner Schwere einer (Teil-)Enteignung nahezu äquivalent“ sei.

FDP und CDU/CSU im Bundestag lassen den Berliner Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht überprüfen. Sie reichen am 6. Mai in Karlsruhe eine entsprechende Normenkontrollklage ein.

Das Berliner Landgericht hält den für die Hauptstadt beschlossenen sogenannten Mietendeckel ebenfalls für verfassungswidrig.