Wie stark dürfen Mieten steigen? – BGH prüft Kappungsgrenze

Mieterhöhung. Mehr als eine Million davon landen nach Schätzungen des Mieterbunds jedes Jahr in deutschen Briefkästen. Viele Mieter treffen sie völlig unerwartet. Und nicht alle sind legitim.

Doch auch manche Vermieter sind unzufrieden: In Berlin hat sich ein Mann gewehrt, weil er die Miete nicht so stark erhöhen durfte wie er wollte. Der Fall geht bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) – und könnte wegweisend für Tausende Mieter und Vermieter in anderen Bundesländern sein. (Az.: VIII ZR 217/14)

Wie sind Mieterhöhungen geregelt?

Vermieter dürfen die Miete für ihre Wohnungen nicht unbegrenzt erhöhen. Bundesweit gelten sogenannte Kappungsgrenzen. Das heißt in der Regel, dass Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent steigen dürfen.

Warum ist das nötig?

Damit soll verhindert werden, dass günstige Wohnungen auf einen Schlag deutlich teurer werden. Das wäre zum Beispiel bei einem Vermieterwechsel denkbar oder wenn die Mietpreisbindung für eine Sozialwohnung ausläuft.

Ist das nicht so ähnlich wie die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nur bei neuen Verträgen. Die Kappungsgrenze muss bei laufenden Mietverhältnissen beachtet werden.

Sind die Kappungsgrenzen überall gleich?

Nein. In einigen Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt liegen sie nicht bei 20, sondern bei 15 Prozent. Das dürfen die Länder seit 2013 selber festlegen. Bislang haben das elf Bundesländer für ausgewählte Städte genutzt. Die niedrigere Kappungsgrenze gilt unter anderem in Berlin, Hamburg und München – und in mehr als 250 kleineren Städten.

Warum beschäftigt sich jetzt der BGH damit?

Ein Berliner Vermieter wollte die Miete für eine Wohnung im Stadtteil Wedding um 20 Prozent erhöhen. Der Mieter verweigerte die Zahlung und berief sich auf die in der Hauptstadt geltende niedrigere Kappungsgrenze. Das will der Vermieter aber nicht akzeptieren. Er hält den Wohnungsmarkt nur in einzelnen Bezirken für besonders angespannt – in seiner Wohngegend aber nicht. Die niedrigere Kappungsgrenze dürfe daher nicht in der ganzen Stadt gelten.

Was sagt die Berliner Landesregierung zu dem Vorwurf?

„Die Wohnraumsituation ist in der gesamten Stadt angespannt“, betont Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD). Zuletzt sei die Nachfrage auch an den Rändern Berlins stark gestiegen, sodass es in jedem Bezirk eng werde. Deshalb gelte die Kappungsgrenze – wie auch die Mietpreisbremse – flächendeckend. Diese Einschätzung habe das Landgericht dem Senat im vergangenen Jahr auch bestätigt.

Was muss der BGH nun prüfen?

Der Vermieter war mit seiner Klage in den Vorinstanzen gescheitert. Das Landgericht Berlin hatte die abgesenkte Kappungsgrenze gebilligt, weil es die Gründe des Senats nachvollziehbar fand. Der BGH muss nun prüfen, ob das Landgericht bei der Beurteilung Fehler gemacht hat. Der Eigentümerverband Haus & Grund hofft auf grundsätzliche Klärung der Frage, unter welchen Voraussetzungen Kommunen die Kappungsgrenze überhaupt senken dürfen: „Denn das ist ein Eingriff in das Eigentumsgrundrecht der Vermieter. Damit muss man sensibel umgehen“, sagt Verbandsjuristin Inka-Marie Storm.

Hat das BGH-Urteil also Auswirkungen auf andere Bundesländer?

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes sehen die Verordnungen zu niedrigeren Kappungsgrenzen nicht in allen Bundesländern gleich aus. Das Urteil des BGH gilt also nicht automatisch für alle Städte und Kommunen mit einer niedrigeren Kappungsgrenze – es wird allerdings richtungsweisend sein. Sollte der Vermieter gewinnen, wird das nach Einschätzung von Mieterbund-Sprecher Ulrich Ropertz „die Lust auf Klagen gegen eine niedrigere Kappungsgrenze erhöhen“.

(dpa)

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