Wohnung.Foto: iStock

Überhitzter Immobilienmarkt in München und Frankfurt: Folgt jäher Crash oder sanfte Korrektur?

Von 2. Oktober 2019 Aktualisiert: 3. Oktober 2019 8:27
Die Schweizer Investmentgesellschaft UBS hat den Immobilienmarkt in 24 Städten der Welt ausgewertet und sieht mit München und Frankfurt am Main gleich zwei deutsche Städte, deren Immobilienmärkte Blasen gebildet haben. Investoren wird davon abgeraten, in der derzeitigen Lage in großem Stil in die dortigen Märkte einzusteigen.

Es gibt sie doch noch: Bereiche, in denen Deutschland auch heute noch Weltspitze ist – und das sogar mit weiterem Ausbaupotenzial. Die Freude darüber dürfte allerdings verhalten sein. Eine aktuelle Studie der Schweizer Investmentbank UBS, die in der „Welt“ erörtert wird, sieht München weltweit auf Platz 1 in ihrem Immobilienpreisindex. Auch Frankfurt am Main ist als Fünfter unter den Top 10 – mit Tendenz nach oben.

Insgesamt hat UBS 24 Städte weltweit untersucht, die bereits über mehrere Jahrzehnte hinweg als globale Geschäfts- und Finanzzentren im Fokus der Immobilieninvestoren stehen. Berlin war nicht darunter. München hat langjährige Spitzenreiter wie Hongkong oder Städte wie Toronto oder London hinter sich gelassen.

Blasenrisiko in sieben untersuchten Städten

Die beiden deutschen Großstädte entwickeln sich damit im Einklang mit anderen Städten in der Eurozone nach oben – während im globalen Vergleich auf Grund ökonomischer Unsicherheiten rund um Handelskrieg oder Brexit eher Stagnation die Regel ist. Infolge der niedrigen Zinsen haben Bauherren und Investoren zugegriffen. Dies wirkt sich auch auf weitere Großstädte in Deutschland und sogar auf ländliche Regionen aus.

Die Kehrseite der Medaille: Die beiden in der Studie ausgewiesenen deutschen Metropolen weisen mehrere Faktoren auf, die das Risiko einer Blasenbildung erhöhen. Entspannung bezüglich des Preisanstiegs könnte allenfalls im Fall einer Rezession eintreten – was wiederum ein hoher Preis für die Normalisierung wäre.

Für sieben Städte weisen die UBS-Experten einen roten Balken aus, der auf ein Überhitzungsrisiko hindeutet, dem ein rapider und massiver Preiseinbruch folgen könnte. Neben München und Frankfurt sind dies noch Toronto, Hongkong, Amsterdam, Vancouver und Paris. Die französische Hauptstadt gilt als Brexit-Gewinner, Unternehmen aus Großbritannien gründen dort Standorte für das EU-Geschäft. Zürich und London können hingegen erst mal durchatmen, Singapur darf sich auf Platz 20 über ein günstiges Preisniveau freuen.

Nur Chicago gilt als unterbewertet

Das Blasenrisiko macht UBS im Wesentlichen an mehreren Indikatoren fest: Zum einen gilt es als Alarmsignal, wenn die Immobilienpreise und die Einkommen nicht in einem annähernd gleichen Maße ansteigen, sondern eine Entkopplung stattfindet. Anschließend werden Faktoren wie Kreditvergabe und Bautätigkeit darauf analysiert, ob eine überdurchschnittliche Aufwärtsentwicklung stattfindet. Zuletzt wird ein Vergleich zwischen den Preisen der ausgesuchten Städte und dem Landesdurchschnitt angestrengt.

Anhand der diesen Faktoren zugeordneten Werte rechnen die Forscher einen Gesamtindex aus. Gesamtpunktezahlen über 1,5 lassen ein Blasenrisiko erkennen – München liegt bei 2,1 und Frankfurt/M. bei 1,71. Die meisten der untersuchten Städte gelten im Preisniveau als mehr oder minder überbewertet. Als angemessen betrachtet UBS das Preisniveau in Singapur, Boston, Mailand und Dubai. Als unterbewertet gilt von den untersuchten Städten mit -0,77 nur Chicago.

Die Autoren der Studie warnen vor Investitionen in den Immobilienmarkt von Städten, die als blasengefährdet gelten. Eine Korrektur könne jederzeit und jäh eintreten. Allerdings könnte eine allgemeine Inflation auch für einen relativen Preisverfall sorgen, der dazu führt, dass auch der Indexwert sinkt. Dies war beispielsweise in Hongkong der Fall.

„Neueinpreisung“ voraus

Sven Carstensen und Robin Cunningham von der Immobilienberatung Bulwiengesa wiederum geben gegenüber der „Welt“ zu bedenken, dass bereits jetzt die Renditen von Anlageobjekten in den sogenannten A- und B-Märkten im Sinken begriffen sind und zum Teil längst unter drei Prozent liegen.

Dies lässt immer mehr Investoren ins Umland ausweichen. Aber auch hier wüchsen die Bäume nicht in den Himmel. Bei Bulwiengesa geht man von einer „Neueinpreisung“ in den kommenden Jahren aus – was eine Umschreibung für sinkende Immobilienpreise darstellt.

Die Konjunktureintrübung könnte über den Rückgang der Nachfrage nach Flächen für den Einzelhandel erst auf die Preise für Gewerbeimmobilien drücken und am Ende auch die Wohnimmobilien erreichen, meint Stefan Wundrak, Analyst für den Immobilieninvestor Nuveen.

München werde jedoch voraussichtlich noch über einige Jahre ganz oben auf dem Treppchen bleiben, und Frankfurt am Main könnte nach ganz oben aufschließen.

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