Haus & Grund Studie
Vier von fünf Eigentümern zahlen höhere Grundsteuer – bis zu 143 Prozent mehr
Trotz politischer Zusicherungen zur Aufkommensneutralität der neuen Grundsteuer müssen laut einer Studie des Eigentümerverbands Haus & Grund rund 79 Prozent der Immobilieneigentümer künftig mehr zahlen. Die Kritik an der Reform wächst – nicht nur wegen uneinheitlicher Zahlen, sondern auch wegen deutlich steigender Kosten, die zunehmend auch Mieter belasten.
Die Grundsteuer wird für zahlreiche Eigentümer von Immobilien zur Kostenfalle. Bild: privat
Der Eigentümerverband Haus & Grund hat eine kritische erste Bilanz über die Reform der Grundsteuer gezogen: Obwohl vonseiten der Bundesregierung zu jeder Zeit betont worden war, dass die Neugestaltung aufkommensneutral erfolgen würde, spreche die praktische Umsetzung eine andere Sprache.
Einer Studie zufolge, die der Verband neulich vorgelegt hat, profitieren nur 21 Prozent von der neuen Regelung. Im Schnitt bezahlen sie für Eigentumswohnungen 24 Prozent, für Ein- oder Zweifamilienhäuser 19 Prozent und für Mehrfamilienhäuser 22 Prozent weniger.
Grundsteuer steigt für vier von fünf Immobilieneigentümern
Der Verband hat für seine Untersuchung 1.999 Grundsteuerbescheide ausgewertet. Für die deutliche Mehrheit von 79 Prozent der Eigentümer steigt die Belastung hingegen – für einige unwesentlich, für andere hingegen teilweise massiv.
Die präsentierten Zahlen sind jedoch uneinheitlich. Laut „Bild“ hat sich die Grundsteuer für Eigentumswohnungen mit 96 Prozent fast verdoppelt. Noch höher ist demnach die Belastung bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit 139 und Mehrfamilienhäusern mit 143 Prozent.
Einer AFP-Meldung zufolge, die sich auf den gleichen Bericht bezieht, hat sich die Steuer bei Eigentumswohnungen 2025 im Schnitt um 40 Prozent erhöht. Für Ein- und Zweifamilienhäuser liege der durchschnittliche Anstieg bei 119 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern bei 111 Prozent. Epoch Times hat beim Verband Haus & Grund, auf dessen Webseite die Studie bisher nicht zu finden ist, angefragt, woher die unterschiedlichen Zahlen stammen. Sobald eine Antwort eintrifft, wird dieser Beitrag ergänzt.
Verband sieht in den Städten die größten Kostentreiber
Die Konsequenz daraus sind in beiden Fällen jedoch jährliche Mehrkosten in drei- und in Einzelfällen sogar vierstelliger Höhe. Auch Mieter spüren den Effekt, da Vermieter die Mehrbelastung umlegen. Entgegen der Ankündigung des damaligen Bundesfinanzministers Olaf Scholz steigt das Steueraufkommen für den Staat. Die durchschnittliche Belastung von Wohnimmobilien durch die Grundsteuer ist Haus & Grund zufolge von 522 auf 830 Euro jährlich angestiegen.
Die Kommunen klagen dennoch über Unterfinanzierung in Anbetracht der Vielzahl der ihnen während der vergangenen Jahre zusätzlich übertragenen Aufgaben. Der Präsident von Haus & Grund, Kai Warnecke, wirft der Politik vor, „Versprechen gebrochen“ zu haben. Er fordert die künftige Bundesregierung dazu auf, Reparaturen an der Reform vorzunehmen. Dem Verband zufolge sind die Städte der wesentliche Kostentreiber.
Im Koalitionsvertrag kommt der Begriff „Grundsteuer“ nicht vor. Es finden sich zwar Bekenntnisse zu bezahlbarem Wohnen oder der Förderung von Wohneigentum. Allerdings lassen konkret angedachte Maßnahmen einer Steuerung des Heizverhaltens über CO₂-Preise oder zusätzliche Pflichtversicherungen für Immobilieneigentümer weitere Teuerungen erwarten. Gegenüber „Bild“ äußerte ein Regierungssprecher, man werde grundsätzlich am Ziel der Aufkommensneutralität festhalten.
Wie sich die Grundsteuer errechnet
Das Prinzip, das der Berechnung der Grundsteuer zugrunde liegt, hat sich durch die Reform nicht verändert. Weiterhin sind es laut Grundsteuergesetz drei Faktoren, von denen ihre Höhe abhängt. Der erste ist der Grundsteuerwert – der frühere Einheitswert. Dieser entspricht dem vom Finanzamt festgestellten Wert des jeweiligen Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilie.
Grundlage für dessen Ermittlung sind die Angaben aus der Grundsteuererklärung, die Betroffene im Jahr 2023 abzugeben hatten. Sie bildet die Bemessungsgrundlage. Dazu kommt die sogenannte Steuermesszahl. Dabei handelt es sich um einen vom Gesetz vorgegebenen Faktor. Er richtet sich nach der Art und Verwendung des Grundstücks. Für Wohngrundstücke beträgt diese Zahl 0,031 und für alle anderen Grundstücke 0,045 Prozent.
Das Produkt aus dem Grundsteuerwert und der Steuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag. Der dritte Faktor ist der sogenannte Hebesatz, der auf diesen Grundsteuermessbetrag angewendet wird. Dieser wird von den Kommunen selbst festgesetzt und variiert entsprechend erheblich.
Einige Kommunen haben Hebesätze auch gesenkt
Erfahrungsgemäß setzen finanzschwächere Gemeinden häufig höhere Hebesätze an, um die Ausstattung ihrer knappen Haushalte zu verbessern. Die Hebesätze zu erhöhen, ist dabei erfahrungsgemäß ein risikoärmerer Weg als eine höhere Gewerbesteuer. Immerhin sind Immobilieneigentümer weniger mobil als Unternehmer, die ihre Produktionsstätten schneller verlagern können.
Der Hebesatz muss jährlich im Rahmen der kommunalen Haushaltssatzung für ein Haushaltsjahr beschlossen werden. Im Regelfall ist der 30. Juni dafür der Stichtag. Die Bandbreite bezüglich der Höhe der Hebesätze reicht von weniger als 100 bis über 1.000 Prozent. Bei der Grundsteuer wird zudem zwischen den Kategorien A für landwirtschaftliche und B für alle anderen Grundstücke unterschieden.
Im Jahr 2023 lag der Hebesatz im bundesweiten Schnitt bei 409 Prozent. Hamburg plante zuletzt eine Erhöhung von 540 auf 975 Prozent. Demgegenüber will Berlin seinen Hebesatz B von 810 auf 470 Prozent senken, Stuttgart von 520 auf 148 bis 164 Prozent.
Beschluss des Bundesverfassungsgerichts machte Reform erforderlich
In einem Beschluss zur Grundsteuer hatte das Bundesverfassungsgericht 2018 erklärt, dass Finanzämter den Wert von Immobilien nicht mehr adäquat kalkuliert hatten. Die zugrunde liegenden Daten stammten aus den Jahren 1935 (für Ostdeutschland) und 1964 (für Westdeutschland).
Dies mache das bisherige System der grundsteuerlichen Bewertung verfassungswidrig, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelte und so den Gleichheitssatz verletze. Die derzeitige Form der Berechnung der Grundsteuer endete mit dem 31. Dezember 2024.
Infolge des Auftrags aus Karlsruhe sollten nun alle Angaben zu Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr und Bodenrichtwert erneut erhoben und ausgewertet werden. Selbst bloße Kleingartenareale waren von der Datenerfassung betroffen. Ab 2025 sollte die Grundsteuer anhand der Neuregelung aus dem Jahr 2022 eine Neufestsetzung erfahren.
Reinhard Werner schreibt für die Epoch Times zu Wirtschaft, gesellschaftlichen Dynamiken und geopolitischen Fragen. Schwerpunkte liegen dabei auf internationalen Beziehungen, Migration und den ökonomischen Folgen politischer Entscheidungen.
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