Gespaltener Immobilienmarkt: Ausschuss fordert Perspektiven und keine Einmischung der Regierung

Der Zentrale Immobilien Ausschuss erstellt jährlich zwei Gutachten zur Lage des Immobilienmarktes in Deutschland, wobei er nicht nur die Immobilienbranche beleuchtet, sondern eine gesamtwirtschaftliche Betrachtung abgibt. Die diesjährige Frühjahrsanalyse hat die Folgen der Corona-Krise im Fokus, wobei die Auswirkungen auf das komplette Wirtschaftsleben begutachtet werden.

Die Immobilienweisen legen der Politik nahe, weniger in den Wohnungsmarkt einzugreifen, dies würde „die Investoren verunsichern“ und die Anreize „mindern“. Deutliche Kritik üben die Verfasser an „realitätsfremde[n] Diskussionen“ über das Verbot der Einfamilienhäuser, sie würden die soziale Ungleichheit „verschärfen“.

Nach dem turbulenten letzten Jahr hält die Corona-Krise auch in diesem ersten Halbjahr „die deutsche Volkswirtschaft weiter fest im Griff“ – die Lage ist von anhaltenden Einschränkungen und einer „gezügelten privaten Nachfrage“ gekennzeichnet.

Die teilweise Lockerungen im Jahr 2020 haben zwar zu einem leichten Wachstum beigetragen und das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) wird auf 3,1 Prozent für das Jahr 2021 geschätzt, die Inflationsrate erreicht allerdings jetzt schon 2 Prozent und wird im Verlauf des Jahres sogar darüber liegen.

Tiefe Rezession im zweiten Quartal 2020

Im zweiten Quartal 2020 ist die Wirtschaft durch die Maßnahmen in eine tiefe Rezession gestürzt und das reale BIP ging um 9,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal zurück. Die Immobilienweisen sprechen von einem Abschwung, der bereits vor der Krise angefangen hat – „besonders die Industrie war in der Rezession“.

Die starke Binnenkonjunktur Deutschlands kam durch die Einschränkungen und Maßnahmen 2020 – und auch in diesem Jahr – praktisch zum Erliegen. Mitte 2020 gab es zwar Lockerungen, aber sie haben nur zu einem geringen Aufschwung geführt.

Gestützt wird die deutsche Wirtschaft maßgeblich durch die Industrieproduktion und den Bausektor, so die Analyse der Immobilienweisen. Vor allem die starke Exportnachfrage ließ die Automobilbranche sich positiv entwickeln, während Bauinvestitionen in die Höhe schossen: Im Jahr 2020 wurden 387 Milliarden Euro investiert – ein Plus von 1,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

In der Bauindustrie zeichnet sich eine Dreiteilung ab. Im öffentlichen Bau stehen zwar große Investitionen an, sie werden aber wegen Kapazitätsproblemen genau abgewogen. Sie führen wiederum zu einem steigenden Rückstau, weil die Fertigstellung auf der Strecke bleibt, und dies treibt die Preise für die Wohnimmobilien weiter nach oben.

„Erschöpfte Kapazitäten“

Die meisten Baustellen konnten trotz Einschränkungen weitergeführt werden, daher war das Gewerbe „kaum von Kurzarbeit betroffen“. Im Jahr 2020 wurden mehr als 368.000 Wohnungen genehmigt, 2,2 Prozent mehr als im Vorjahr, davon waren 89 Prozent Neubauten – ein Rekordwert.

„Die Anzahl der Baugenehmigungen gilt als wichtiger Frühindikator für die Bauaktivität“, schreibt Lars P. Feld, Professor an der Universität Freiburg, in dem Gutachten. Allerdings werden nicht alle genehmigten Wohnungen auch fertiggestellt, ein Rückstau entsteht, der sogenannte „Bauüberhang“.

Die Analyse sieht die „erschöpften Kapazitäten“ als das größte Hindernis. Die Zahl der Bauüberhänge lag 2019 bereits bei 740.000 – für 2020 erwartet man die Daten im Sommer, man rechnet aber mit deutlich mehr.

Für die Verfasser des Gutachtens ist klar: „Es ist davon auszugehen, dass Unternehmen, die Umsatz- und Gewinneinbrüche erlitten haben, Bauinvestitionen zunächst zurückstellen werden.“

In den letzten Jahren lag der Fokus des Wirtschaftsbaus auf Hochbauprojekten – für den Einzelhandel, Tourismus oder Büros für Dienstleistungsanbieter. Das sind die Branchen, die am meisten von den Einschränkungen der Bundesregierung betroffen sind. Es bleibt unklar, inwieweit die Homeoffice-Lösungen den Markt beeinflussen werden, denn die Nachfrage nach Bürogebäuden dürfte geringer ausfallen.

Feld beklagt, dass nicht nur die Kapazitätsbeschränkungen den Nachfrageüberhang erhöhen, sondern auch die Bürokratie in Form von langen „Planungs- und Genehmigungsverfahren“. Hinzu kommt noch das fehlende Bauland in den Ballungsgebieten.

Infolgedessen verteuern sich zunehmend die Bauleistungen und das Bauland und damit verbunden auch die Immobilienobjekte. Verstärkt werden die Preise ebenso durch die neuen „Anforderungen an die Energieeffizienz, die komplexen Regelungen für Neubauten sowie Maßnahmen wie die Mietpreisbremse oder das Baukindergeld“, so Feld weiter.

Nettokaltmieten stark gestiegen

Im Jahr 2020 stiegen die Nettokaltmieten mit 1,4 Prozent deutlich an. Es gibt aber Unterschiede in Deutschland: Im Westen entwickeln sich die Mieten im „Bundesdurchschnitt“, während die Differenz zwischen Süd und Ost „besonders groß“ ist. In den Ballungsgebieten stiegen die Kaufpreise und Mieten an, während die Nachfrage zwar hoch, das Angebot aber begrenzt blieb. Der Anstieg der Mietpreise flacht allerdings weiter ab.

In den sogenannten „A-Städten“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) lag der Anstieg 2020 bei 2,5 Prozent. Das Abflachen der Preise hat mehrere Gründe, zum einen die Mietpreisbremse, zum anderen haben die Preise ein „sehr hohes Niveau“ erreicht und sind für „viele Haushalte schlichtweg zu teuer geworden“.

„Beide Faktoren führen dazu, dass sich die Nachfrage nach Wohnraum von Städten in das Umland und in die Fläche verschiebt“, schreiben die Verfasser. Die Dynamik soll zudem in den Gebieten außerhalb der Ballungsräume zugenommen haben.

Die Miet- und Kaufpreise sind aber nicht nur in den A-Städten angestiegen, sondern auch in „dünn besiedelten und ländlichen Kreisen“, zitiert die Analyse die Deutsche Bundesbank aus ihrem Monatsbericht Oktober 2020. Demnach lag der Kaufpreisanstieg im Jahr 2020 in den A-Städten bei 6,9 Prozent, in 127 Städten (diese wurden von Immobilienweisen festgelegt und hierbei handelt es sich um Marktstädte für Büro und Einzelhandel) bei 6,1 Prozent.

Forderungen an die Politik

Den Verfassern zufolge hat die „Staatsgläubigkeit in der Wohnungspolitik bereits in den vergangenen Jahren stark zugenommen“. Die Debatte sei emotionalisiert und ideologisiert, der Staat „liefert jedoch nicht“. Die staatlichen Maßnahmen wollen nur die Symptome bekämpfen, dies sei aber „kontraproduktiv“.

Die erschöpften Kapazitäten im Baugewerbe, die personellen Engpässe oder die „trägen Verwaltungen auf kommunaler und Länderebene“ seien nicht vorrangig nur der Bundesregierung „anzulasten“ – die Akzente werden dennoch falsch gesetzt.

Diese seien „missglückte Förderinstrumente“, so Feld, wie das Baukindergeld und die Eigenheimzulage, die die Baupreise direkt erhöht hatten.

Des Weiteren schwächten solche Maßnahmen „das Vertrauen in die Investitionen“. Regelungen, die in den Wohnungsmarkt eingreifen, wie das Verbot Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, erschweren auch den Zugang zu Wohneigentum. „Baupolitisch sollte nicht dogmatisch reagiert, sondern vorausschauend mehr Wohnungsbau ermöglicht werden“, so das Fazit.

Die Angebote sollen ausgeweitet werden, so der Vorschlag der Immobilienweisen. In die Preise soll der Staat gar nicht eingreifen, denn das „mindert nicht zuletzt die Investitionsanreize“ und verunsichert die Investoren.

„Realitätsfremde Diskussionen über Einfamilienhäuser“

Die Immobilienweisen üben auch deutliche Kritik an Hamburgs Vorhaben, nach welchem die Genehmigung und der Bau neuer Einfamilienhäuser verboten werden soll. Solche Diskussionen seien „realitätsfremd“, sagen die Verfasser des Gutachtens, und sie könnten die soziale Ungleichheit verschärfen.

Die Bauvorschriften, die wegen energetischer Vorhaben entstanden sind, verteuern bereits den Zugang von vielen Menschen zu Wohneigentum, „das einen wichtigen Beitrag zur Altersvorsorge leistet“. Dazu kommen „Umweltregulierungen sowie Beschlüsse zur Flächenversiegelung“ für Neubauten. Daher sei die Wohneigentumsquote in Deutschland „so niedrig wie nirgends innerhalb der EU“.

Laut Feld offenbaren diese Regelungen den „Zielkonflikt zwischen Umweltschutz und dem Wunsch nach (bezahlbarem) Wohnraum und -eigentum“. Als Lösung sehe er eine Entlastung der Erwerbsnebenkosten, wenn bei den energetischen Vorhaben „keine Abstriche gemacht werden können“.