Was sagen die Parteien zum privaten Eigenheim?

Viele Menschen möchten im Alter mietfrei wohnen. Die eigene Wohnung oder das eigene Haus gilt als die beste Vorsorge für die Rente. Denn die Miete kann bei einer kleinen Rente im Alter zur Belastung werden und sogar zur Altersarmut führen. Wohneigentum haben in Westdeutschland rund 45 Prozent der Menschen, in den nicht mehr so neuen Bundesländern sind es 36,4 Prozent (ohne Berlin), Berlin liegt bei rund 16 Prozent. Europäisch gesehen ist damit in Deutschland die Zahl derer, die ihre eigenen vier Wände besitzen, sehr niedrig.

In der Regel entscheiden sich die Menschen im Alter zwischen 30 und 50 Jahren für oder gegen Wohneigentum. Fast alle Parteien betonen die Bedeutung von privatem Wohneigentum für die Altersvorsorge. Wie steht es mit den geplanten Vorhaben nach der Wahl in dieser Hinsicht?

Zwei Dinge braucht es für ein Eigenheim

Über ein Leben in den eigenen vier Wänden entscheiden vor allem zwei Dinge. Notwendig ist entsprechendes Eigenkapital für ein Eigenheim oder eine Wohnung und zum anderen ein ausreichendes Einkommen, um anschließend die jahrelang laufenden Kredite bedienen zu können.

Sind diese beiden Voraussetzungen nicht gegeben, scheitert das Vorhaben.

Seit Mitte 2016 verteuerten sich Einfamilienhäuser um 35 Prozent und Eigentumswohnungen um 32 Prozent. Das ergab eine Studie des wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Forschungs- und Beratungsinstitutes empirica, Berlin. Das Institut wertete die Daten des Mikrozensus 2018 aus.

Der Preisanstieg sei allgemein den zunehmenden Bauvorschriften und der zunehmenden Knappheit von Wohnungen geschuldet, so die Forscher. Lokal sei es auch zu einer zu geringen Ausweisung von Bauland gekommen. Die Finanzierungsbedingungen hätten sich seither zwar gebessert, aber die Erschwinglichkeit sei gesunken, weil die Ersparnisse langsamer wuchsen als die Preise. Beim Wohneigentum kommen zudem neben den Kosten für die eigentliche Bausubstanz noch hohe Gebühren für Makler, Notare und die Grunderwerbssteuer hinzu.

Je mehr Familien, desto höher die Eigentumsquote

Ein anderer, relativ wenig betrachteter Aspekt liegt in der Demografie. Immer weniger junge Menschen entscheiden sich für ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung. Es fehlt an „Nachwuchseigentümern“, heißt es bei empirica.

Die Stützen der Eigentumsbildung sind Familien. Gut zwei Drittel der Paare mit Kindern leben in den eigenen vier Wänden. Bei gleichaltrigen kinderlosen Paaren sind es nur knapp die Hälfte. Alleinerziehende sind überwiegend Mieter.

Empirica schreibt: „Allerdings gibt es seit Jahrzehnten immer weniger Familien und unter den Familien immer mehr Alleinerziehende. Kinderlose haben aber typischerweise weniger Anreize, Wohneigentum zu erwerben: Sie sind mobiler, wohnen seltener beengt oder sind noch zu jung. Und Alleinerziehende verfügen häufig nicht über die ausreichenden finanziellen Mittel, die Hürde zum Eigentum zu überwinden.“

Historisch betrachtet war die Wohneigentumsquote am höchsten im Jahr 1993 – mit 48 Prozent in Westdeutschland. Im Osten Deutschlands war das eigene Haus bis zur Wende unerwünscht, 1993 lag die Eigentumsquote bei 19 Prozent. Bis zum Jahr 2013 holten die Häuslebauer zwischen dem Erzgebirge und der Ostseeküste auf und erreichten rund 36 Prozent. Seither stagniert die Quote. Die Zahlen basieren auf der Auswertung der Daten des Mikrozensus 2018, mit dem das Wohneigentum erfasst wurde.

Landflucht zwingt in Mietwohnung

Nicht nur Familien haben positive Effekte auf Wohneigentum, sondern auch Haushalte in ländlichen Regionen und in Kleinstädten. Auf dem Land leben erkennbar mehr Einwohner in ihren eigenen Wänden als in den Großstädten. In einer Kleinstadt ist die Eigentumsquote etwa doppelt so hoch wie in der Großstadt.

Ziehen junge Menschen in die Großstädte, wohnen sie dort zum überwiegenden Teil zur Miete. Nach einer Familiengründung besteht die Tendenz, im Umland eine Wohnung zu suchen. Doch nur wenige haben die finanziellen Mittel, ein Eigenheim zu kaufen oder zu bauen.

Damit die Quote der Wohneigentümer nachhaltig steigen kann, müssten laut empirica daher die Rahmenbedingungen massiv verändert werden. Der Trend zur Großstadt und zu weniger Familien unterstützt den Status quo.

Die Forscher unter Leitung von Dr. Reiner Braun schlagen daher vor: niedrigere Bau- und Grundstückskosten, Senkung der Transaktionskosten, Senkung der Grunderwerbssteuer, Veränderung der Baulandvergabe.

Was die Parteien versprechen

Was sagen die Parteien dazu? Drei Parteien unterstützen privates Wohneigentum stärker, drei weniger. Die Familienpolitik wurde in dieser Übersicht nicht explizit einbezogen. Zunächst CDU/CSU, FDP und die AfD:

CDU und CSU richten sich an Familien und wollen das Wohneigentumsprogramm der KfW erweitern. Zuschüsse zur Tilgung oder Zinsverbilligungen sollen sich nach der Anzahl der Kinder staffeln, Mietkaufmodelle gefördert und genossenschaftliche Wohnmodelle unterstützt werden. Die Anzahl der Bauvorschriften sei deutlich zu verringern und Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. Kommunen erhalten mehr Möglichkeiten bei der Ausweisung von Bauland.

Die FDP möchte einen Grunderwerbssteuer-Freibetrag bis zu 500.000 Euro. Dieser Freibetrag soll „wiederauffüllbar“ sein, damit er bei einem erneuten Kauf wieder zur Verfügung steht. Der Erwerb von Wohneigentum soll erleichtert und der Neubau gefördert werden. Ein Baukosten-TÜV soll neue und bestehende Vorschriften überprüfen, EU-Richtlinien sollen nicht über das erforderliche Maß hinaus umgesetzt werden und Baugenehmigungen beschleunigt werden.

Bei der AfD sollen nicht nur die Grundsteuer, die Grunderwerbssteuer, Erbschaftssteuer und Gebühren wie die EEG-Umlage wegfallen, sondern nahezu alle Steuern außer Einkommensteuer und Umsatzsteuer. So viele Menschen wie möglich sollen die eigenen vier Wände beziehen können. Überzogene Standards und Vorgaben im Baurecht seien zu streichen sowie staatliche Überregulierung und Investitionshemmnisse abzuschaffen.

Bei SPD, Grüne und Linke sind Vorbehalte gegenüber privaten Häuslebauern erkennbar, ihre Politik rückt Mieter an die erste Stelle. Sie schlagen in Bezug auf Wohneigentum vor:

Kevin Kühnert (SPD) erklärte: „Konsequent zu Ende gedacht, sollte jeder maximal den Wohnraum besitzen, in dem er selbst wohnt.“ Die SPD will Mietkaufmodelle unterstützen. Für strukturschwache Regionen soll der Erwerb von Bestandsimmobilien erleichtert werden. Öffentliches Bauland soll nur über die Erbpacht für den Wohnungsbau bereitgestellt und die Bodenpolitik am Gemeinwohl orientiert werden.

Mit Bündnis90/Grüne sind mehr Regulierungen und Vorschriften zu erwarten, erinnert sei zudem an die Forderung für ein Verbot von Einfamilienhäusern. Die Bodenpolitik soll durch massives staatliches Eingreifen gelenkt werden, was dazu führt, dass private Investoren systematisch vom Wohnungsmarkt verdrängt werden. Wer ein Grundstück hat, könnte zum Bauen verpflichtet werden.

Grunderwerbssteuern und Maklerkosten sollen gesenkt, die Beteiligung an Genossenschaften und „gemeinschaftlichen Projekten“ unterstützt werden. Plädiert wird für eine Flächenkreislaufwirtschaft, die ohne neuen Verbrauch an Boden auskommt. Beim Kauf einer älteren Immobilie kommt eine Sanierungspflicht hinzu. Im Wahlprogramm wird die Förderung von Wohneigentum aufgeführt, was als Hintertür für Koalitionsverhandlungen mit der CDU betrachtet wird.

Die Linke unterstützt keine Eigentumsbildung bei privatem Wohnraum, eine Förderung steht nicht im Programm. Nur der soziale, kommunale und genossenschaftliche Wohnungsbau soll mit 15 Milliarden Euro pro Jahr unterstützt werden. Es wird ein weitgehendes Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen gefordert. Bauland soll in Gemeinschaftshand überführt werden.

Finanzielle Entlastungen dringend nötig

Ob diese Vorschläge den Menschen ermöglichen, im höheren Lebensalter tatsächlich eine eigene Wohnung oder das Eigenheim zu besitzen, wird die Zukunft zeigen.

Ein wichtiger Hebel ist die Grunderwerbssteuer. Es ist kaum zu erwarten, dass die künftige Regierungskoalition auf die stetig steigenden Einnahmen aus der Grunderwerbssteuer verzichtet. Im Juli 2021 lagen diese um 22 Prozent höher als im Juli 2020.

Es ist auch kaum zu erwarten, dass die Lieferengpässe nachlassen und deutliche Preissteigerungen bei Baumaterialien in überschaubarer Zeit zurückgenommen werden.

Ein weiterer Preistreiber bei Immobilien ist die Nullzinspolitik der EZB. Viele Investoren flüchteten in den Immobilienmarkt, was zu dem Preisanstieg beigetragen hat. Eine Wende in der Zinspolitik könnte die Geldströme in andere Anlageformen lenken.

Das Hauptproblem bleibt allerdings die hohe finanzielle Belastung der Menschen durch Abgaben, Steuern und Gebühren.

„Solange die Länder angehende Haus- und Wohnungseigentümer nicht endlich spürbar entlasten, bleiben Bekenntnisse zu mehr Wohneigentum unglaubwürdig“, kommentiert Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, die Vorhaben. „Wer ein Haus erwirbt, steht ohnehin vor enormen finanziellen Herausforderungen. Es ist daher nicht hinnehmbar, dass der Staat gerade in dieser Phase besonders kräftig in die Taschen der Eigentümer greift.“

Mehr als ein halbes Jahr arbeiten in diesem Jahr die Bürger für das Finanzamt, um ihrer Steuer- und Sozialabgabenpflicht nachzukommen – 193 Tage. Wie könnte man da Eigenkapital für ein Eigenheim bilden? Ein grobes Beispiel: Ein Beschäftigter verdient 80.000 Euro pro Jahr. Davon fließen 40.000 Euro in Form von Steuern und Abgaben an den Staat. Von den restlichen 40.000 Euro nimmt er 20.000 Euro für seinen Lebensalltag und kann 20.000 Euro sparen. Wenn man die Zahlen vergleicht zeigt sich: für diese angesparten 20.000 Euro zahlte er das Doppelte an den Staat.

Damit bleibt der Traum vom Eigenheim in Deutschland für viele nur ein Traum.